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调整后的经营资金_Adjusted Funds From Operations

什么是调整后的经营资金—AFFO？​

调整后的经营资金（Adjusted Funds From Operations，简称AFFO）是主要用于分析房地产投资信托（REITs）的一项财务绩效衡量标准。REIT的AFFO尽管计算方法不尽相同，但通常等同于信托的经营资金（Funds From Operations，FFO），并对此进行调整，以涵盖用于维持REIT基础资产质量的经常性资本支出。计算中会考虑到租金的GAAP直线摊销、租赁成本及其他重要因素的调整。[1]

要点总结​

  • 调整后的经营资金（AFFO）是一种用于估算房地产投资信托（REIT）价值的财务指标。
  • AFFO基于经营资金（FFO）计算，但更受欢迎，因为它考虑了费用，从而更准确地估算REIT的现值及偿付股息的能力。
  • 虽然没有一个官方的计算公式，AFFO的一般公式为：AFFO = FFO + 租金增加 - 资本支出 - 日常维护费用。

理解调整后的经营资金—AFFO​

无论业界专业人士如何选择计算调整后的经营资金（AFFO），它被认为比简单的FFO更准确地反映了股东的剩余现金流。尽管FFO被广泛使用，但它未能扣除维持现有物业组合所需的资本支出，因此不能完全体现真实的剩余现金流。专业分析师更喜欢使用AFFO，因为它考虑了REIT产生的额外费用以及租金增长等额外收入来源。因此，在估算现值时，它提供了一个更准确的基础数字，并更好地预测REIT未来的分红支付能力。这是一个非GAAP指标。[2]

计算调整后的经营资金—AFFO​

在计算AFFO之前，分析师首先必须确定REIT的经营资金（FFO）。FFO衡量特定活动列表的现金流，反映REIT的租赁和收购活动的影响，以及利息成本。FFO考虑REIT的净收入，包括摊销和折旧，但不包括物业销售的资本利得。之所以不包括这些收益，是因为它们是一次性事件，通常对REIT未来的盈利潜力没有长期影响。[3]

FFO的计算公式为：

FFO = 净收入 + 摊销 + 折旧 - 物业销售的资本利得

一旦确定了FFO，就可以计算AFFO。虽然没有一个统一的公式，AFFO的典型计算如下：

AFFO = FFO + 租金增加 - 资本支出 - 日常维护费用

注意： 用于评估股票的传统指标，例如每股收益（EPS）和市盈率（P/E），在估算REIT的价值时并不可靠。

调整后的经营资金—AFFO计算示例​

以AFFO计算为例，假设某REIT在上个报告期的净收入为200万美元。在此期间，REIT通过出售其一处物业获得40万美元收益，而另一处物业则损失了10万美元。它报告的摊销为3.5万美元，折旧为5万美元。在此期间，净租金增加为4万美元；资本支出为7.5万美元，日常维护费用为3万美元。

基于上述信息，可以计算出FFO如下：

FFO = 2,000,000+2,000,000 + 35,000 + 50,000−(50,000 - (400,000 - 100,000)=100,000) = 1,785,000

由此，AFFO的计算结果为：

AFFO = FFO + 40,000−40,000 - 75,000 - 30,000=30,000 = 1,720,000

参考文献​

[1] Nareit. “Glossary of REIT Terms.”

[2] Stephanie Krewson-Kelly, R. Brad Thomas. “The Intelligent REIT Investor,” Pages 133, 139-140. Wiley, 2016.

[3] Nareit. “Nareit Funds From Operations White Paper - 2018 Restatement.” Pages 1, 4-5.

[4] CFI: “Adjusted Funds From Operations (AFFO).”